|
管理型基金投资（如KiwiSaver）长期来看能否跑赢住房市场？
房地产投资一直是新西兰人最喜欢的资产投资类别。自住房产和投资房产一直被视为通往长期财富的最可靠途径。但投资市场格局正在发生变化。
在经历了一段时间的高利率、创纪录的建筑扩张和居民可负担压力之后，住房市场似乎失去了光彩。与此同时，股市走高。许多投资者越来越意识到未来的投资回报不是来自房地产，而是来自多元化的基金投资（如KiwiSaver）。
过去推动房地产投资的是廉价信贷、不断增加的移民、稳步攀升的房价。但这种形式正在发生变化。投资物业的现金流受到挤压，而高企的利息成本和不断变化的税收规则也影响了房地产的投资回报。
信贷标准仍然非常严格。储备银行于2022年重新引入了贷款与价值比例（LVR）限制， 于2024年又引入了债务与收入比率。这些措施提高了信贷标准、限制了投资活动以及投机性购买，进一步加剧了房地产市场的低迷。
移民人数断崖式减少。截至2025年9月的一年中，净移民为12,434人，是过去13年来的最低值（2021年和2022疫情时期除外）。移民人数在2023 - 2024年度达到顶峰。人口增长是住房需求的关键驱动力。
QV最新的房价指数突显了房地产降温趋势。截至10月底的三个月里，住宅价值下降了0.8%，新西兰的平均住宅价值为$902,020元，与去年同期持平，但与2022年1月的市场峰值相比仍下降了13.9%。
居民住房可负担能力面临压力。新西兰的房价相对于收入仍然是发达国家中最高的。即使利率下降，也限制了快速反弹的空间。另外，对许多首次购房者和潜在投资者来说，首付款门槛仍然很高。
住房供应大幅增加。疫情后的建筑热潮在全国各地增加了数万套新住宅。其中很多已投放市场，充足的供应量导致房产价格增长疲软。
投资房租金正在下降。租赁服务公司最近的数据证明，住宅租金正在下降。这挑战了长期以来的假设，即租金收入总是与通货膨胀或房地产价值同步增长。
尽管许多投资物业仍然带来正的收益率，但面临着更高的监管不确定性，包括工党提议的资本利得税。这让房东重新思考房地产是否仍然是创造财富的最有效工具。 管理型基金投资（如KiwiSaver）
在此背景下，全球资本市场的形势已经发生了转变。股票市场今年表现非常强劲（截至10月底，标准普尔500指数上涨了16%）。新西兰市场在过去六个月里上涨了14%，并创下历史新高。新西兰市场的股息收益率目前平均约为3%，与一年期定期存款和平均租金（约为3.2%，CoreLogic data）的收益大致相当。这还没有考虑到潜在的资本增长。
和房地产不确定的资本利得税相比，股票和基金投资已经在明确、可预测的税收框架内运作。证券投资实体（PIE）制度将税收上限定为28%，且没有房地产方面的维护、债务成本或立法的不确定性。
由于房价过高，年轻一代正在通过KiwiSaver和管理型基金积累财富。他们重视流动性、透明度和全球多元化的能力。近年来，投资平台和KiwiSaver的参与度上升，突显了这一趋势。
与此同时，年长的投资者正在认识到多样化投资的重要性。许多人正在将资本重新分配到能够提供收益和增长潜力的基金投资中。
利率下降、通胀放缓和企业盈利上升正在重振股市。长期依赖房地产实现增长的投资者可能需要拓宽视野。这是一代人以来的第一次，更聪明的资金可能不再投资于房屋，而是投资于为未来经济构建的投资组合中。
|
Patrick Wang
